О некоторых вопросах употребления статьи 222 ГК РФ РФ

Самовольная постройка как предмет недвижимости

Согласно с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ РФ (потом - ГК Российской Федерации) самовольной постройкой является жилой дом, иное строение, сооружение либо другое недвижимое имущество, сделанное на земельном наделе, не отведенном для этих целей в режиме, установленном законом и другими юридическими актами, или сделанное без получения на это нужных разрешений либо с значительным нарушением градостроительных и общестроительных норм и правил.

Соответственно пункту 29 коллективного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, появляющихся в практике судов при разрешении споров, связанных с защитой собственности и других вещных прав" (потом - Распоряжение N 10/22) положения статьи 222 ГК Российской Федерации не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом.

Следовательно, самовольная постройка является предметом недвижимости. Наряду с этим нормы статьи 222 ГК Российской Федерации не подлежат употреблению при разбирательстве притязаний в отношении самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом.

Данный вывод особо отмечается и в практике судов.

Например, Распоряжением Президиума ВАС РФ (потом - ВАС РФ) от 24.01.2012 N 12576/11 нацелено на новое рассмотрение дело по иску о признании отсутствующим собственности на предмет недвижимости и об обязании осуществить снос названного предмета как самовольно возведенного. Президиум ВАС РФ отметил, что суду с учетом разной правовой оценки спорного предмета следовало узнать, владеет ли торговый киоск показателями недвижимого имущества, установленными статьей 130 ГК Российской Федерации.

Распоряжением ФАС Северо-Западного округа (потом - ФАС СЗО) от 08.07.2013 по делу N А21-8740/2012 отказано в удовлетворении притязаний о сносе самовольных построек (навеса, склада, паркетного цеха и пристройки), потому, что спорные строения не являются предметами недвижимости.

Вместе с тем экспресс анализ сегодняшней практики судов всех уровней говорит отсутствие единообразия по вопросу квалификации некоторых объектов в качестве объектов недвижимости.

К примеру, в Распоряжении от 16.12.2008 N 9626/08 Президиум ВАС РФ отметил, что бетонированная промышленная площадка является недвижимым имуществом ввиду ее соотношения показателям, установленным статьей 130 ГК Российской Федерации.

В Распоряжении от 17.01.2012 N 4777/08 Президиум ВАС РФ занял другую юридическую позицию. Так, суд контрольной инстанции определил, что гидротехнические сооружения - мелиоративные системы не являются независимыми предметами недвижимости, потому, что они не имеют независимого функционального избрания, сделаны только с целью улучшения качества земель и обслуживают лишь земельный надел, на котором они размещены, исходя из этого являются его важной частью и употребительно к статье 135 ГК Российской Федерации должны следовать судьбе этого земельного надела.

В практике судов на уровне ФАС округов кроме того отсутствует единообразие по данному вопросу при употреблении норм статьи 222 ГК Российской Федерации.

Распоряжением ФАС Центрального округа от 13.12.2010 по делу N А62-681/2010 отказано в признании требований предъявленных в иске о признании собственности на предмет недвижимости - остановку автомобильного транспорта в режиме пункта 3 статьи 222 ГК Российской Федерации. Суд кассационной инстанции отметил, что площадку, покрытую асфальтом, нельзя рассматривать в качестве независимого предмета недвижимости , потому, что покрытие (замощение) каких-то площади земельного надела несет вспомогательную функцию по отношению к избранию земельного надела. Замощение является только компонентой благоустройства земельного надела.

Распоряжением ФАС СЗО от 01.07.2011 по делу N А26-6171/2010 кроме того отказано в признании собственности на самовольную постройку - автостоянку, поскольку спорное имущество не отвечает показателям предмета недвижимости. Например, покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других жёстких материалов, применяемое для остановки машин, снабжает чистую, ровную и жёсткую поверхность, но не владеет независимыми нужными качествами, а только улучшает нужные качества земельного надела, на котором оно находится.

Напротив, ФАС Волго-Вятского округа в Распоряжении от 18.08.2008 по делу N А38-3380/2007-1-245(1-27-08) сделал вывод о том, что спорная автостоянка возведена на абсолютно законных основаниях, является предметом недвижимости и, поскольку право собственности на нее появилось у ответчика на базе сделки продажа-, суд инстанции первого уровня законно отказал в признании требований предъявленных в иске о сносе самовольной постройки - автостоянки и о признании недействующим произведённого регистрацию собственности .

В Распоряжении от 28.03.2013 по делу N А42-4761/2011 ФАС СЗО сделал вывод о том, что спорный автоподъезд не является предметом недвижимости, потому, что представляет из себя покрытие, исполненное из бетона, асфальта, щебня, иных жёстких материалов, снабжающее ровную и жёсткую поверхность. Данный предмет не владеет независимыми нужными качествами, а только улучшает нужные качества земельного надела, на котором находится.

Иная позиция воспроизведена в Распоряжении ФАС Уральского округа от 22.06.2011 N Ф09-3251/11-С6. Суд кассационной инстанции сохранил силу Распоряжение апелляционного суда о признании съезда с дороги самовольной постройкой и об обязании ликвидировать съезд, отметив, что, потому, что названное сооружение является предметом капитального строительства, суд апелляционной инстанции пошёл к законному выводу о присутствии оснований для употребления положений статьи 222 ГК Российской Федерации.

Распоряжением ФАС СЗО от 04.07.2011 по делу N А44-378/2010 удовлетворено требование о признании права собственности на ЖД маршрут необщего пользования, потому, что ЖД маршрут является предметом недвижимости, возведенным на земельном наделе, принадлежащем подателю иска по правам собственника, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и податель иска осуществлял деяния, нацеленные на согласование строительства спорного предмета и получение разрешения.

Аналогичные выводы сделаны в Распоряжении ФАС Дальневосточного округа от 01.11.2011 N Ф03-5240/2011.

В Распоряжении ФАС СЗО от 02.07.2008 по делу N А52-3536/2007 отмечено, что регистрирующая служба законно отказала в госрегистрации собственности бизнесмена на снова сделанные предметы, в частности электролинию, расположенные на арендуемом им земельном наделе, потому, что данные предметы создавались только как компоненты благоустройства участка и не относятся к предметам недвижимости , права на которые подлежат госрегистрации.

Другая точка зрения озвучена в Распоряжении ФАС Поволжского округа от 11.04.2012 по делу N А65-24836/2010, по итогам разбирательства которого кабельная линия признана самовольной постройкой.

С учетом изложенного возможно сделать вывод о том, что в практике судов не сформировалось общепринятого понимания относительно того, являются ли такие предметы, как, к примеру, замощение, автостоянка, дорога, электролиния, предметами недвижимости .

В теории кроме того высказываются разные мнения по данному вопросу.

К примеру, Б.Н. Гонгало и Е.Ю. Петров осуждают позицию Президиума ВАС РФ, озвученную в Распоряжении от 16.12.2008 N 9626/08, соответственно которой бетонированная площадка является предметом недвижимости, и указывают, что естественные различия неестественного покрытия и земельного надела, на котором оно расположено, не являются сами по себе полным основанием для правового разграничения указанных объектов <1>.

---

<1> Гонгало Б.Н., Петро